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Proposta d’acquisto

Ogni labirinto ha un'uscita

NON È FACILE DA TROVARE, MA SEMPRE POSSIBILE.

Hai finalmente trovato l’abitazione giusta per te: il cuore batte. Una grande storia sta per essere scritta iniziando con una firma. Già, ma dove, come, quando? Fare una proposta d’acquisto non è semplice, ma con prudenza e attenzione ce la farai anche tu.

Stima il budget

COME TROVARE L’USCITA?
IL PRIMO PASSO È SEMPRE QUELLO DECISIVO.

Se hai deciso di avanzare una proposta d’acquisto, devi:

  1. iniziare a stabilire il budget a tua disposizione per l’intera operazione immobiliare;
  2. verificare di poter sostenere eventuali imprevisti.

Per definire il valore economico della proposta, puoi innanzitutto fare una ricerca sul sito dell’Agenzia delle Entrate per conoscere il prezzo al metro quadro nella stessa zona.

Calcolo superficie

Fai riferimento ai metri quadri commerciali, che si calcolano sommando:

  • 100% della superficie;
  • 100% dei muri se non confinanti (il 50% se confinanti);
  • un terzo della superficie dei balconi;
  • un quarto della superficie delle cantine.
Spese

Ricorda sempre che al prezzo finale della trattativa per l’acquisto bisogna aggiungere:

  • spese notarili che includono anche l’imposta di registro e ipocastali;
  • ristrutturazioni se necessarie;
  • in tal caso una consulenza di un professionista di design;
  • commissione per l’intermediario, se presente.
Costi Imprevisti

Se si sceglie un appartamento, conviene inoltre verificare con l’amministratore:

  • che non ci siano ammanchi di cassa che si traducono in un incremento della rata dei condomini paganti
  • se siano stati previsti lavori condominiali straordinari a capo dell’attuale proprietario.

In quest’ultimo caso, l’acquirente può richiederne l’accollo calcolando bene di quanto può trattare il prezzo proposto dal venditore.

Stima il budget

COME TROVARE L’USCITA? IL PRIMO PASSO È SEMPRE QUELLO DECISIVO.

Stima il budget

COME TROVARE L’USCITA?
IL PRIMO PASSO È SEMPRE QUELLO DECISIVO.

Nel caso in cui tu non disponga dell’intera cifra, puoi rivolgerti a un consulente finanziario o a una banca per richiedere un mutuo.

Dopo aver effettuato i dovuti controlli sulla tua situazione economica e sulla solidità del tuo lavoro, la banca ti concederà il mutuo ipotecando l’immobile. Il venditore riceverà la somma e tu dovrai rimborsarla per un determinato periodo di tempo da stabilire con la banca stessa.

Per ovviare a ogni inconveniente, anche grave come la perdita del lavoro, puoi accendere delle polizze assicurative che ti garantiscano di riuscire a far fronte alle tue necessità economiche.

Senza intermediazione

SFRUTTA AL MASSIMO IL TUO SENSO DELL’ORIENTAMENTO. ATTENTO A CIÒ CHE SI NASCONDE DIETRO GLI ANGOLI.

L’acquisto di un immobile tra privati può essere un salto nel buio senza garanzie all’infuori dell’onestà del venditore. Per la proposta d’acquisto non esistono fasi ben definite da rispettare o delle regole che possiamo suggerire.

Supponendo che tu abbia già analizzato la situazione condominiale, se si tratta di un appartamento, e la conformità degli impianti, possiamo consigliarti di far esaminare al tuo notaio la seguente documentazione (elencata qui a fianco) che il padrone di casa è tenuto a fornirti:

  1. atto di provenienza;
  2. la planimetria catastale;
  3. la visura catastale.

Non esiste una modulistica standard per avanzare la tua proposta: dovrai fare affidamento sulla tua esperienza per valutare ogni singolo aspetto e cercare di stipulare un patto che ti tuteli nel caso in cui insorgano problemi in futuro.

  • L’atto di provenienza
  • La planimetria catastale
  • La visura catastale
Con intermediazione

SEGUI IL FILO E SARÀ TUTTO PIÙ SEMPLICE. ECCO PERCHÉ AFFIDARSI ALL’ESPERIENZA.

La proposta d’acquisto

La proposta è il primo vero e proprio passo verso l’acquisto della casa perché se accettata si trasforma in un contratto preliminare. Si tratta di una fase delicata, piena di regole e clausole che coincidono con le tue garanzie, ma anche con i primi obblighi.

Ricorda che se decidi di affidarti a un consulente immobiliare, questa fase risulterà più semplice. L’agente infatti ti fornirà tutta la documentazione di cui hai bisogno e ti accompagnerà passo dopo passo.

La stesura della proposta

Durante un appuntamento in una filiale di Intesa Sanpaolo Casa, l’agente immobiliare stilerà un documento riportante:

  1. le tempistiche;
  2. le modalità di pagamento;
  3. le clausule.

Il tutto sarà vincolante per le fasi successive.

Esistono due tipi di proposta: una libera e una vincolata alla concessione del mutuo. La seconda si dice “con condizione sospensiva” proprio perché si perfeziona solo nel momento in cui l’acquirente ottiene il finanziamento; in caso contrario, decade.

Il valore della proposta

Questo è il momento in cui l’acquirente conferma e propone il suo prezzo ideale.

Nel caso in cui l’agente immobiliare abbia già raccolto altre proposte per lo stesso immobile, sarà già in grado di suggerire all’acquirente se il valore che è disposto a pagare sia consono alle aspettative del venditore.

A garanzia della volontà di acquistare l’immobile, l’acquirente consegna all’agente immobiliare un assegno intestato al venditore impegnandosi così all’acquisto. Se la proposta sarà accettata l’assegno verrà consegnato al venditore, altrimenti sarà riconsegnato.

Nel periodo, di solito un paio di settimane, in cui il venditore valuta se accettare o meno la proposta, l’immobile non è temporaneamente sul mercato. Se il venditore accetta la proposta e successivamente risulta inadempiente, deve all’acquirente il doppio del valore dell’assegno.

Porta con te in agenzia:

  1. libretto degli assegni;
  2. carta d’identità;
  3. codice fiscale.

Il contratto preliminare

Con l’accettazione, la proposta si trasforma in contratto preliminare, noto a tutti come compromesso. Nel caso in cui sia necessario rinforzare vincoli contrattuali e aggiungere altri elementi accessori al contratto, si sottoscrive un preliminare successivo all’accettazione della proposta stessa.

Non è ancora il contratto definitivo, ma resta comunque un passo decisivo per l’acquisto. Per legge, dev’essere stipulato nella stessa forma del contratto finale, ovvero in forma scritta, altrimenti è da considerarsi nullo.

Il perfezionamento della compravendita avviene con il rogito; la cui firma, in presenza del notaio, confermerà la legittimità dell’acquisto.

Spese

Accettazione della proposta

€
  • ammontare dell’assegno (che sarà incassato alla notifica dell’accettazione);
  • spese di registrazione.

Il contratto preliminare

€€
  • ammontare dell’assegno (che sarà incassato alla notifica dell’accettazione della proposta) ;
  • eventuale ulteriore quota in aggiunta all’assegno;
  • compenso dovuto all’intermediario.
€€€
  • Contratto definitivo di compravendita o rogito;
  • spese notarili (che comprendono anche imposte di registro e ipocatastali);
  • IVA in caso di acquisto di nuova costruzione.

La proposta d’acquisto

  1. definizione del prezzo;
  2. consegna e visione della documentazione raccolta;
  3. custodia dell’assegno fino all’accettazione.

Il contratto preliminare

  1. consegna dell’assegno al venditore;
  2. stesura del contratto;
  3. definizione dei tempi per il rogito e la consegna dell’immobile.
Il ruolo dell’agente

UNA GUIDA DI CUI FIDARSI CIECAMENTE.
SAI COME RICONOSCERLA?

Un buon agente è un consigliere, un supporto, un consulente.
Seguirti in tutte le fasi dell’offerta è parte integrante del suo lavoro. Affidandoti alla sua esperienza, potrai concentrarti sulla tua offerta lasciando a lui gli aspetti più tecnici e burocratici.

6° Il mutuo
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